Berlin - Zwischen 13,5 und 36 Milliarden Euro liegen 22,5 Milliarden Euro.

Das ist keine Rundungsdifferenz. Es ist die Spannweite, innerhalb derer über eines der zentralen wohnungspolitischen Vorhaben Berlins gestritten wird.

Nach ihrem Wahlsieg bei der Abgeordnetenhauswahl mit 25,7 Prozent will die Berliner Linke die Vergesellschaftung großer privater Wohnungsunternehmen vorantreiben. Spitzenkandidatin Elif Eralp machte unmittelbar nach der Wahl deutlich, dass das Vorhaben für eine Regierungsbeteiligung der Linken nicht einfach vom Tisch verschwinden soll.

Dabei geht es nicht um einige Häuser am Stadtrand. Je nach Abgrenzung stehen rund 210.000 bis 240.000 Wohnungen im Raum. Die Linke beruft sich dabei auch auf den Volksentscheid von 2021. Damals stimmten 57,6 Prozent der Teilnehmer für die Forderung, große private Wohnungsunternehmen gegen Entschädigung zu vergesellschaften.

Fünf Jahre später zeigt sich allerdings ein anderes Stimmungsbild. In einer Nachwahlbefragung von Infratest dimap im September 2026 lehnten 51 Prozent die Vergesellschaftung großer privater Wohnungsunternehmen ab, 37 Prozent befürworteten sie. Eine Umfrage ersetzt keinen Volksentscheid. Sie zeigt aber, dass die politische Zustimmung von 2021 heute keineswegs selbstverständlich fortgeschrieben werden kann.

Enteignung oder Vergesellschaftung?

Politisch wird häufig von Enteignung gesprochen. Juristisch ist die Sache genauer. Artikel 15 des Grundgesetzes erlaubt grundsätzlich, Grund und Boden, Naturschätze und Produktionsmittel durch Gesetz in Gemeineigentum oder andere Formen der Gemeinwirtschaft zu überführen. Das Gesetz muss dabei Art und Ausmaß der Entschädigung regeln.

Damit ist die Debatte nicht erledigt. Sie beginnt an dieser Stelle erst richtig. Denn dass eine Vergesellschaftung grundsätzlich vorgesehen ist, beantwortet noch nicht die entscheidende Milliardenfrage: Wie hoch muss die Entschädigung ausfallen?

Die 13,5-Milliarden-Rechnung

Eine am 25. September veröffentlichte Studie des Instituts für Makroökonomie und Konjunkturforschung der Hans-Böckler-Stiftung kommt für rund 210.000 Wohnungen auf eine Entschädigungssumme von etwa 13,5 Milliarden Euro.

Das Forscherteam um Sebastian Dullien, Patrick Kaczmarczyk, Tom Krebs und Achim Truger arbeitet dabei mit einem Ertragswertmodell. Grundlage sind unter anderem Nettokaltmieten, die sich an der Bezahlbarkeit für untere und mittlere Einkommen orientieren. Die Autoren halten das Vorhaben unter diesen Voraussetzungen für wirtschaftlich und fiskalisch tragfähig.

Die Finanzierung sieht nach diesem Modell so aus: Rund vier Milliarden Euro Eigenkapital müssten durch das Land bereitgestellt werden. Weitere 9,5 Milliarden Euro würden die landeseigenen Wohnungsunternehmen über Fremdkapital aufnehmen.

Die Forscher rechnen mit einem jährlichen Reinertrag von rund 543 Millionen Euro aus den Wohnungen. Dem soll ein Kapitaldienst aus Zinsen und Tilgung von rund 345 Millionen Euro gegenüberstehen. Unter diesen Annahmen würde sich die Finanzierung tragen.

Die Schlüsselfrage: 13,5 Milliarden Euro sind nicht einfach „der Preis“ der Wohnungen. Die Summe ist das Ergebnis eines Bewertungsmodells. Ändert sich die rechtlich maßgebliche Entschädigung, ändert sich die gesamte Finanzierung.

Das klingt zunächst erstaunlich sauber: 13,5 Milliarden Euro Entschädigung, die Wohnungen erwirtschaften ihre Finanzierung, keine milliardenschwere Dauerrechnung für den Berliner Haushalt.

Nur: Die gesamte Konstruktion steht und fällt mit der ersten Zahl.

Aus 13,5 können 36 Milliarden werden

Denn 13,5 Milliarden Euro sind nicht die einzig denkbare Bewertung. Die neue IMK-Studie selbst verweist auf eine erhebliche Spannweite bisheriger Schätzungen, die je nach Bewertungsmethode bis etwa 36 Milliarden Euro reicht.

Ertragswert, Verkehrswert und andere Bewertungsansätze können zu deutlich unterschiedlichen Ergebnissen führen. Und genau hier befindet sich der neuralgische Punkt.

Die 13,5 Milliarden Euro ergeben sich nicht einfach dadurch, dass jemand den aktuellen Marktwert von 210.000 Wohnungen zusammengezählt hat. Sie entstehen aus einem Modell, das bei der Bewertung bereits berücksichtigt, welche Mieten künftig als sozial verträglich gelten sollen.

Das kann politisch gewollt und ökonomisch begründbar sein. Ob genau diese Berechnung am Ende aber auch die rechtlich geschuldete Entschädigung bestimmt, ist damit noch nicht entschieden.

An wenigen Zeilen Bewertungsrecht hängen plötzlich Milliarden.

Der Rechnungshof warnt vor einer ganz anderen Größenordnung

Der Berliner Rechnungshof hat die finanziellen Folgen bereits untersucht. Sein Ergebnis fällt erheblich vorsichtiger aus.

Nach seinen Berechnungen wäre eine eigenständige Finanzierung nur bei niedrigen, nicht verkehrswertorientierten Entschädigungssummen von acht beziehungsweise elf Milliarden Euro möglich. Bei verkehrswertorientierten Entschädigungen wären dagegen über den Finanzierungszeitraum hinweg erhebliche Zuschüsse aus dem Landeshaushalt notwendig.

Für die ersten zehn Jahre errechnete der Rechnungshof je nach Entschädigungshöhe einen durchschnittlichen jährlichen Zuschussbedarf von rund 700 Millionen Euro bis zu einer Milliarde Euro.

Damit liegen zwei sehr unterschiedliche finanzielle Bilder auf dem Tisch. Die eine Modellrechnung sagt: unter bestimmten Annahmen finanzierbar. Die andere warnt: Bei höheren, verkehrswertorientierten Entschädigungen drohen langfristig dreistellige Millionenbeträge bis hin zur Milliarde pro Jahr.

Die entscheidende Frage lautet deshalb nicht, welche Zahl politisch angenehmer klingt. Entscheidend ist, welche Entschädigung ein späteres Gesetz tatsächlich tragen muss.

Viel Geld, aber keine neue Wohnung

Noch ein Punkt gerät in der politischen Auseinandersetzung leicht unter die Räder. Selbst die neue IMK-Studie stellt ausdrücklich fest, dass eine Vergesellschaftung den Wohnungsmangel in Berlin nicht behebt. Dafür brauche es weiterhin Neubau in großem Stil.

Die Übertragung könnte nach Auffassung der Forscher dazu dienen, mehr Wohnungen dauerhaft einer gemeinwohlorientierten Bewirtschaftung zu unterstellen und den Mietanstieg in diesen Beständen zu begrenzen. Neue Wohnungen entstehen dadurch zunächst nicht.

Berlin meldete für 2025 gerade einmal 11.027 fertiggestellte Wohnungen. Das waren 28,2 Prozent weniger als im Vorjahr. Gleichzeitig geht es bei der Vergesellschaftung um einen vorhandenen Bestand von mehr als 200.000 Wohnungen.

Die Milliarden würden deshalb nicht in erster Linie neue Wohnungen schaffen. Sie würden die Eigentums- und Bewirtschaftungsstruktur vorhandener Wohnungen verändern.

Das kann wohnungspolitisch gewollt sein. Es beantwortet aber nicht die zweite Aufgabe: Woher kommen die Wohnungen, die Berlin zusätzlich braucht?

Der Preis entscheidet über das Versprechen

Genau deshalb greift die Debatte zu kurz, wenn sie nur zwischen „Enteignung“ und „keine Enteignung“ pendelt.

Die schwierigere Frage lautet: Zu welchem Preis funktioniert das Versprechen noch?

Bei 13,5 Milliarden Euro zeichnet das neue IMK-Modell einen Weg, auf dem sich die Übertragung aus den Erträgen der Wohnungen finanzieren ließe.

Bei erheblich höheren Entschädigungen sieht die Rechnung völlig anders aus. Dann können aus einer politischen Eigentumsentscheidung erhebliche und langjährige Belastungen für den Landeshaushalt werden.

Noch steht nicht fest, welcher Betrag am Ende rechtlich durchsetzbar wäre.

Und genau deshalb sollte Berlin nicht nur darüber streiten, ob vergesellschaftet wird.

Berlin muss beantworten, was passiert, wenn die Rechnung am Ende nicht bei 13,5 Milliarden Euro stehen bleibt.